[하루 한 건 경매상식]은 제가 경매공부 하면서 읽고, 보고, 듣는 서적, 자료들을 최대한 활용하여
더 쉬운 표현들을 조합하여 기록합니다.
부동산경매 는 생애가 있는 생명체로,
돈을 빌려주고 담보를 잡는데, 빌려준 돈이 회수되지 않을 때 담보를 이용해 경매를 진행하는 것,
아주 일반적인 예를 들어보면.
(아래 이미지가 경매기본 개념파악에 좋았어서 발췌)
대출 후 이자 상환이 안되면서 A의 대출금을 회수하기 위해 금융기관이 A의 집을 경매에 부치게 되고,
경매낙찰 대금으로 근저당을 해소하게 되는거죠.
실제로 경매에 나온 물건의 70%가 근저당에 의해 실행된다고 하구요.
이렇게 "누군가가 낙찰을 받고 대금을 납부하면 그것으로 채권을 충당하는 과정"을 '경매'라고 합니다.
여기서 근저당 이란 경매에서는 핵심키워드로
은행에서 누군가에게 돈을 빌려줄 때, 채무자의 재산을 담보로 잡아두는 것. 으로
대다수의 금융기관은 담보로 근저당을 설정합니다.
실제 대출받을 때 작성하는 근저당권설정계약서를 들여다보니 담보제공자가 꼭 알아두어야 할 사항으로
저당권에 대한 정의 등이 기록되어 있습니다.
저당권과 근저당권은 무엇이 다를까?
*저당권은 확정된 금액만을 담보로 잡고,
*근저당권은 저당권 중의 하나로 쉽게 말하자면, 채무 원금에 이자까지 포함하여 채권최고액을 담보로 잡습니다.
위의 사례에서도 채무금액 4억에서, 은행이 회수한 돈은 4억 5천인걸 보면 알 수 있죠.
등기비용절감 차원에서도 근저당이 훨씬 유리해서 대부분 금융기관은 근저당을 설정합니다.
경매에 있어 핵심 키워드인 근저당권은
근저당권은
경매신청과 우선변제라는
두가지 권리를 갖는다.
쉽게말해 빌려준 돈이 회수가 안될 때 채권자가 해당물건을 경매신청 할수 있는 권리 와,
경매로 매각된 금액을 먼저 받아 갈 수 있는 권리 가 있는거죠.
근저당권과 저당권의 차이 간단하네요.
여기서, 경매기본용어 좀 더 알고 가면,
공경매와 사경매
공경매와 공매는 같은 단어 아님 주의
경매는 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 최고가격을 제시한 사람에게 부동산을 파는 방법으로
국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나뉩니다.
여기서 공경매는 또 법원경매와 공매로 나뉘는데
법원이 주체가 되는 법원경매가 통상 우리가 얘기하는 경매라고 볼 수 있다.
공매는 법원 이외의 기관이 주체가 됩니다.
경매와 공매
경매(법원경매) 는 법원이 주체가 되어 민사집행법에 따라 채권자의 요청이 있을 때 채무자의 물건을 매각하여 채권자에게 돈을 돌려줍니다.
경매는 법원을 통해 입찰할 수 있구요.
공매 는 한국자산관리공사(캠코)가 주체가 되며, 국세징수법에 따라 세금 미납자의 재산을 압류해 공개적으로 매각하는 것을 말하죠.
공매는 "온비드"라는 사이트를 통해 입찰 할 수 있습니다. 온비드는 한국자산관리공사가 운영하는 인터넷 공매시스템으로 국가가 보유하고 있는 국유 재산, 세금 체납으로 인한 압류재산 등의 물건을 매각합니다.
즉 경매는 빚을 진 개인이 빚을 갚게 하는 시스템,
공매는 세금을 내지 않는 국민이 세금을 내게 하는 것으로 정리할 수 있겠네요.
임의경매와 강제경매
법원경매는 또 신청하는 방식에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.
임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매
*저당권, 근저당권: 저당권은 담보로 빌린 대출의 표시로, 담보금액 자체만 표시
*근저당권은 저당권 중 하나로 이자까지 포함한 금액
강제경매는 실행할 담보가 없으므로 판결문과 같은 법원의 집행권원이 있어야 채무자의 일반재산으로 경매가 가능하다.
*집행권원: 국가의 강제력에 의하여 실현될 청구권과 범위를 표시하고, 집행력이 부여된 공정증서.
우리같은 일반인이 접하는 건 거의가 임의경매라고 보면 되겠네요.
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